독일 월세 계약 시 주의 사항 (Mietvertrag), 눈 뜨고 코 베어가는 독일 집주인?? (feat, 독일 이민)
3. 월세 계약서 (Mietvertrag) 상에 임대 기간을 제한하거나 최소 거주 기간을 명시하려 한다면 주의하십시요.
지난 "점점 비슷해지는 한국과 독일의 임대차법"이라는 포스팅에서 설명드린 바와 같이 독일은 계약서 상에 특정 사유가 없는 이상 임대기간을 제한할 수 없습니다.
만약 집주인이 특정한 사유 (본인 거주 등)를 언급하지 않은 체, 임대 기간을 제한하는 식의 계약서를 작성하려 한다면 다른 월세 매물을 찾으시는 것을 추천드립니다.
최근 들어서는 최소 거주 기간을 계약서 상에 작성하고 이를 지속적으로 갱신하려는 독일 집주인들이 더러 있습니다.
이러한 독일 집주인들은 물질적인 것에 손해를 최소화하려는 경향의 사람들로 가급적이면 피하시는 것을 추천드립니다.
독일의 평범(?)한 집주인들은 독일의 임대차법에 의거하여 세입자를 뽑는 것에는 엄격하나 세입자가 나가는 시점에 대해서는 강제하려 하지 않음을 상기시켜 드립니다.
4. 매년 높은 월세 상승률을 무조건적으로 명시하려 한다면 주의하십시요.
독일은 독일 임대차법 상, 월세 상승률이 3년 내 최대 20%의 인상폭을 넘지 않아야 하며 인상폭도 해당 지역 평균 임대료의 10%를 상회하지 않는 선에서 이루어져야 합니다.
그 말인즉슨, 현재 계약하시려는 월세 매물의 임대료가 이미 주변 시세보다 높은 사항이라면 매년 월세를 높이는 것은 독일의 임대차법에 맞지 않습니다.
이에 월세를 구하시는 것이 매우 급하지 않으신 상황이시라면 조금 시간을 두고 다른 월세 매물을 구하시는 것을 추천드립니다.
참고로 (지역마다 상이하겠지만) 제가 거주하고 있는 지역의 경우, 보통 3년에서 5년 주기로 약 2 ~ 3 % 의 월세를 임차인과 협의하게 조정하고 있습니다.
5. 임차인에게 재산세의 부담을 전가시키는 집주인의 매물은 주의하십시요.
독일도 한국과 같이 매년 소유한 부동산에 대한 재산세를 지불해야 하는데 간혹 이러한 재산세를 임차인에게 전가시키려는 집주인들이 있습니다.
재산세의 경우 집의 형태 및 가치 등에 따라 상이하며, 작은 보눙의 경우 일 년 재산세는 대략 200 유로 내에서 결정이 되기에 이 금액이 큰 부담이 아니시라면 집주인의 조건을 수락하시는 것도 괜찮을 듯합니다만 보통은 재산세는 월세 임차 비용의 범주에서 벗어나는 사항입니다.
※ 독일 부동산의 재산세에 대한 보다 자세한 사항은 아래의 포스팅을 참조하셔도 좋으실 듯합니다.
아래 포스팅에서는 보눙이 아닌 하우스(한국의 전원주택)를 예제로 사용하였음을 알려 드립니다.
해당 사항은 주의 사항이라기보다는 월세 계약 시의 소소한 팁이라고 하는 것이 더 맞을 듯싶습니다.
독일의 경우 대략 월세의 3배 정도를 월세 보증금 (Kaution)으로 집주인에게 지불하며 이사 시에 돌려받으실 수 있습니다.
그런데 이 월세 보증금을 돌려주는 시기가 명확히 계약서 상에 작성되어 있지 않다면, 집주인의 성향 (또는 임차된 집의 상태에 대한 상호 이견 발생)에 따라 최대 1년도 기다리는 경우도 보았습니다.
이에 가능하시다면 월세 계약서 상에 월세 보증금을 돌려주는 시기를 명확히 하시는 것을 추천드립니다.
참고로 독일의 임대차법 상, 월세 보증금 (Kaution)은 통상 임차인 이사 후 대략 3 ~ 6개월 내에 지급하도록 명시하고 있으나 이는 강제 사항이 아니며 개인 사항에 따라 조절 가능하다고 되어 있습니다.
또한 상황에 따라 최대 1년까지도 월세 보증금 (Kaution) 지급 시기를 늦출 수 있어 가급적이면 집주인과 월세 계약 시에 해당 사항을 명확히 하시는 것이 좋을 듯합니다.
일반적으로는 임차되었던 집의 열쇠를 집주인에게 넘겨주며 (Schschlüsselübergabe) 임차된 집의 상태를 상호 확인하는 데 (Wohnungsuebergabeprotokoll), 이 때 임차되었던 집의 상태가 양호하다면 이사 후 빠른 시일 내에 집주인이 보증금을 돌려주는 것이 보편적입니다.
8. 월세 매물의 상태를 면밀히 점검하시고 사진으로 기록을 남기십시요. 그리고 곰팡이가 벽면에 심하게 보이거나 바닥에 마루의 상태가 좋지 않은 매물은 가급적 피하십시요.
독일은 10년 된 집은 새집이라 여겨질 만큼 건축한 지 100년도 지난 집들이 대부분이고 겨울철에도 습도가 매우 높아 지상층의 집임에도 곰팡이가 발생하는 경우가 적지 않습니다.
또한 (마루의 종류에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나) 마루가 오래되어 쉽게 망가지거나 바닥의 적은 물기에도 쉽게 썩는 경우가 종종 있습니다.
이러한 매물의 경우 매물 자체에 문제가 있는 경우가 대다수이며 추후 임차 후 이사 시 곰팡이 등으로 인한 복구 비용으로 논란이 될 여지가 매우 높습니다.
이에 가급적이면 이러한 매물은 피하시는 것을 추천드리나 사정상 피하실 수 없다면 매물의 상태를 기록으로 남기시고 이를 바탕으로 관련 사항이 매물 자체의 문제에서 비롯된 것임을 문서를 통해 집주인과 명확히 하심을 추천드립니다.
※ 독일 내 오래된 집들의 고질적인 문제인 곰팡이를 방지 및 처리하는 방법은 아래의 포스팅을 참조하시면 좋을 것 같습니다.
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