독일 집 구매 순서, 독일에서 집을 구매하는 모습과 과정은 과연 한국과 어떻게 다를까요? 독일 부동산 구매 총 10단계 (feat. 독일 이민)

독일 집 구매 순서 (feat. 독일 이민), 독일 부동산 구매 절차를 따라 먼 타국에서 내 집 마련의 기회를 마련해 보세요.

 

안녕하세요.

 

이번 포스팅에서는 독일에서 집을 구매하는 순서 (독일 집 구매 순서, 독일 집 구매 절차, 독일 부동산 구매 총 10단계)에 대해 단계별로 간략히 설명을 드려보고자 합니다.

 

※ 독일의 부동산 동향이나 코로나로 인한 독일 부동산 가격의 영향 등에 관한 사항은 아래의 포스팅을 참조하시면 좋으실 것 같습니다.

2020/05/23 - [독일 생활 정보] - 독일 부동산 동향은 (2020)? 독일 집값/월세/이율, 독일 부동산 투자 가치는?

독일 부동산 동향은 (2020)? 독일 집값/월세/이율, 독일 부동산 투자 가치는?

2020/06/29 - [독일 생활 정보] - 독일 이주 후 집 구매 적절한 시기는? 코로나 독일 집 가격의 영향은?

독일 이주 후 집 구매 적절한 시기는? 코로나로 인한 독일 집 가격의 영향은?

 

독일 집 구매 순서, 독일에서 집을 구매하는 모습과 과정은 과연 한국과 어떻게 다를까요? 독일 부동산 구매 총 10단계 (feat. 독일 이민)

 

 

0. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 구매하고자 하는 독일 부동산 또는 독일 집을 물색합니다.

가장 먼저 하셔야 할 일은 당연 구매하고자 하는 독일 부동산 (독일 집)을 찾으시는 일입니다.

 

지난번 포스팅에서도 말씀드린 적이 있듯이 아래의 두 사이트가 독일 내에서 부동산 또는 집을 물색하는 데 가장 많이 애용되고 있습니다.

독일은 아직도 지역 신문이나 기타 지역사회를 통해서 부동산 매매 거래를 진행하는 경우도 많지만, 요즘은 인터넷을 통해 부동산을 사고파는 추세가 늘어나고 있는 듯합니다.

www.immobilienscout24.de, www.immowelt.de

 

※ 독일에서 집을 구하는 방법에 대한 포스팅은 아래를 참조하십시오.

2020/05/24 - [독일 생활 정보] - 독일 집 구하기, 독일 멘땅에 월세 방 구하기 (Immobilienscout24)

독일 집 구하기 (feat. 독일 이민), 독일 멘땅에 월세 방 구하기 (Immobilienscout24)

 

1. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 중개인을 통해 또는 집주인과 연락하여 방문 일정을 잡습니다 (Besichtigungstermin).

마음에 드시는 집을 발견하셨다면 사이트를 통해 또는 전화나 메일로 중개인이나 집주인과 연락을 하시어 방문 일정을 잡습니다.

 

집주인에 따라 상이하지만, 보통은 하루나 이틀에 걸쳐 본인이 올려놓은 집에 관심을 보이는 사람들에게 시간대별로 방문 일정을 잡아주는 편입니다.

인구 밀집도가 상대적으로 높은 독일의 대도시의 경우, 매물에 비해 수요가 너무 높기에 좋은 위치의 적당한 매물의 경우 연락을 별도로 하신다고 하더라도 방문 일정에 대한 확답을 받지 못하는 케이스도 더러 있습니다.

 

이에 마음에 드시는 집을 발견하셨다면, 중개인이나 집주인에게 연락하실 때 어느 정도의 금액까지 생각하고 있다라고 역 제안을 하시는 것을 추천드립니다.

그렇게 하면, 집주인으로부터 연락을 받으실 확률이 높아질 수 있습니다.

 

덧붙여 대게는 집주인이 방문 일정 당일 집의 구매 가격을 지불할 수 있는 능력을 확인할 수 있는 문서를 가지고 오기를 요청하기에 미리 은행에 연락을 하시어 대출 관련 상담 내역을 준비하시는 것을 추천드립니다.

 

※ 독일에서 대출을 저렴하게 받는 방법에 대한 포스팅을 아래를 참조하십시요.

2020/05/23 - [독일 생활 정보] - 독일에서 저렴하게 대출받기 (집 구매 시), 월세 또는 집 구매??

독일에서 저렴하게 대출 받기 (집 구매 시), 월세 또는 집 구매 ??

 

독일 집 구매 순서, 독일에서 집을 구매하는 모습과 과정은 과연 한국과 어떻게 다를까요? 독일 부동산 구매 총 10단계 (feat. 독일 이민)

 

 

2. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 직접 방문하여 집을 살펴 보신 후, 집주인에게 해당 집의 구매 의사를 밝힙니다.

그다음으로는 약속된 방문 일정에 따라 집을 방문하시고 마음에 드셨다면 집주인에게 해당 집의 구매 의사를 전달하는 것입니다.

인구 밀집도가 높은 독일 대도시의 경우, 해당 집의 구매를 희망하는 구매자가 다수일 케이스가 높으며 이런 경우에는 일종의 가격 레이스가 시작되어집니다.

 

보통은 중개자나 집주인이 각 구매 희망자에게 어느 정도의 금액까지 지불의사가 있는 지를 별도의 연락을 통해 요청하며 대게는 가장 높은 금액을 제시한 구매자에게 판매가 되어집니다.

 

3. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 은행이나 관련 업체로부터 주택 담보 대출에 대한 최종 확인을 제공받습니다.

집주인으로부터 해당 집의 판매에 대한 확답을 받으셨다면 서둘러 은행이나 관련 업체로부터 주택 담보 대출에 대한 상세 조건을 확정하고 이에 대한 최종 확인을 공식적 (문서)으로 받으셔야 합니다.

 

이 단계에서는 아직 주택 담보 대출에 대한 계약서를 체결하지 않은 상태이며, 최종 주택 담보 대출 계약서 체결은 5 단계의 공증 업무를 마친 이후에 진행되어 짐을 알려 드립니다.

 

4. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 중개인 또는 집주인과 해당 집의 권리 양도에 대한 계약서를 체결하고 공증을 받습니다.

주택 담보 대출에 관한 사항을 마치셨다면 그다음으로 진행되어지는 일은 공증에 관한 일입니다.

 

독일에서도 한국의 법무사와 같이 집의 권리 양도에 대한 계약서를 체결해주고 공증업무를 진행하는 공증인(Notar)이 있으며 법무사가 개인의 부동산 권리 양도 업무를 대신해주는 성격인 한국과는 달리 공증인을 통한 계약서 체결 및 권리 양도만이 가능합니다.

 

중개인 또는 집주인 쪽에서 공증 업무를 진행할 일정을 공증 사무소와 결정하면 해당일에 본인의 여권과 주택 담보 대출 최종 확인서를 소지하시고 공증 사무소에 참석하시면 됩니다.

 

공증 사무소에 참석하시게 되면, 계약서의 내용을 공증인 직접 한 줄 한 줄 읽어주며 내용 상 수정해야 할 사항이 있는지 확인 후 상호 간 최종 사인을 하게 됩니다.

 

이에 공증 사무소 참석 전, 반드시 중개인 또는 집주인을 통해 집 매매 계약서 초안과 현재의 등기부 등본 (Grundbuch)을 메일이나 우편으로 전달받으셔서 미리 읽어 보시고 수정하고 싶으시거나 문의하실 내용을 기록해 두시는 것을 추천드립니다.

 

※ 독일 부동산 또는 독일 집 매매 시 부동산 매매 계약서가 궁금하신 분은 아래의 포스팅을 참조하십시요.

2020/09/11 - [독일 생활 정보] - 독일 집 구매 계약서 / 독일 부동산 매매 계약서 / 독일 집 매매 계약서

독일 집 구매 계약서 / 독일 부동산 매매 계약서 / 독일 집 매매 계약서

 

그리고 공증인마다 진행 방법이 조금 상이하기는 하지만, 통상 이 단계에서 공증인이 토지 대장부 (등기부 등본) 변경 (Grundbucheintrag)을 위한 정보를 특정 양식에 맞추어 작성해 줄 것을 요청하며 그에 맞게 대응해 주셔야 합니다.

 

독일 부동산 또는 독일 집의 권리 양도 방식은 한국과 유사하며, 공증인은 토지 대장부의 소유주의 이름을 판매자에서 구매자로 공식적으로 변경해 주는 업무와 더불어 판매하는 부동산의 제3의 권리권자의 유무 (주택 담보 대출 은행)를 최종 확인해 주는 역할을 담당하게 되어 있습니다.

독일 집 구매 순서, 독일에서 집을 구매하는 모습과 과정은 과연 한국과 어떻게 다를까요? 독일 부동산 구매 총 10단계 (feat. 독일 이민)

 

 

5. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 주택 담보 대출에 대한 계약서를 체결하고  부동산 취득세/등록세 납부를 위한 관련 문서 (Grundschuldbestellung)를 공증인에 제공합니다.

공증 사무소에서 독일 부동산 권리 양도에 대한 계약서를 체결하셨다면, 해당 매매 계약서와 함께 주택 담보 대출을 받으실 은행이나 관련 업체를 방문하신 후 최종 주택 담보 대출에 대한 계약서에 사인하시면 됩니다.

(매매 계약서는 공증인으로부터 추후에 우편으로 정식 문서의 형태로 배부받습니다)

 

주택 담보 대출 계약서 내에는 매월 납부하셔야 할 이자 및 대출 기간 등 상세한 내역이 작성되어져 있으며 보다 자세한 사항은 추후 다른 포스팅에서 설명드리도록 하겠습니다.

 

또한 토지 취득세/등록세 납부를 위해 'Grundschuldbestellung'이라 불리는 문서를 주택 담보 대출을 받으시는 은행이나 관련 업체로부터 제공받아 토지 취득세/등록세 납부를 위해 공증인 측에 전달합니다.

 

이는 해당 독일 부동산에 대해 주택 담보 대출이 성공적으로 이루어졌다는 것을 공식적으로 알림으로써 해당 부동산에 대해 대출 은행 또는 업체에게도 관련 권한이 있음을 표명하기 위함과 동시에 취득세/등록세 비율을 최종 확정/계산하기 위해 사용되어집니다.

 

6. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 1차 공증 비용을 지불합니다.

5단계의 공증이 완료되었다면 관련 업무에 대한 공증 비용 청구서가 공증인으로부터 도착하게 되며 이를 납부하셔야 합니다.

이 단계는 6단계를 진행하는 동안에 이루어질 확률이 높으며 대부분 이런 비용은 구매자의 자본금으로 지불을 하게 됩니다.

 

※ 독일 부동산 구매 시 소요되는 비용에 대한 자세한 사항은 아래의 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2020/07/05 - [독일 생활 정보] - 독일 집 매매 시 부동산 세금 및 총 소요 비용은 (2020.07)?

독일 집 매매 시 부동산 세금 및 총 소요 비용은 (2020.07)?

 

7. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 토지 대장부에 구매하시는 분의 이름이 등록이 되고 그에 대한 2차 공증 비용 및 Grundbucheintrag 비용을 지불합니다.

1차 공증 비용을 지불하시면 그를 토대로 토지 대장부에 구매자분의 이름이 등록되어지는 과정이 공증인에 의해 진행이 되어지며 그에 대한 관련 비용을 납부하시게 됩니다.

 

이때 발생하는 비용은 공증인에게 납부하는 2차 공증 비용 (마지막)과 거주하고 계신 지역의 세무서 (Grundbuchamt)에 납부하는 Grundbucheintrag 비용으로 분류되어집니다.

 

토지 대장부에 구매자분의 이름이 등록되어지면, 관련 정보 (변경되어질 등기부 등본의 페이지)가 거주지역 세무서를 통해 우편으로 전달되어집니다.

참고로, 전체의 토지 대장부가 최종 변경되기 까지는 보다 많은 시간이 소요되어집니다.

 

독일 집 구매 순서, 독일에서 집을 구매하는 모습과 과정은 과연 한국과 어떻게 다를까요? 독일 부동산 구매 총 10단계 (feat. 독일 이민)

 

 

8. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 공증인으로부터 해당 부동산의 취득세/등록세 집행 요청 (Grundschuldbestellung)에 대한 최종 확인서가 도착하고 Grunderwerbsteuer (취득세/등록세)를 지불합니다.

만일 취득세/등록세가 주택 담보 대출 비용에 포함되어져 있다면, 해당 은행이나 관련 업체를 방문하시고 해당 비용을 납부해 줄 것을 요청하셔야 합니다.

 

9. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차
: 공증인으로부터 해당 부동산에 대한 판매자로 인한 제삼의 권리권자 (채권자)가 더 이상 없음을 확인받고 판매자에게 나머지 비용을 송부합니다.

해당 단계에 이르면 독일 부동산 또는 독일 집 구매의 막바지에 이르렀다고 할 수 있지만 이 단계는 매우 중요하기에 부동산 권리 양도 절차가 최종 마무리되기 전까지는 긴장의 끈을 놓지 않으셔야 합니다.

 

공증인은 이 단계에서 판매자 (집주인)로부터 발생한 주택 담보 대출로 인한 제 3의 권리권자 (채권자)가 삭제되었는지의 여부를 최종 확인하고 해당 결과를 구매자에게 전달합니다.

 

다시 말해 판매자 (집주인)은 해당 부동산을 구매하기 위해 발생한 채무 (주택 담보 대출) 전액을 상환하고 이에 대한 정보를 공증인에게 알려줘야 하며 공증인은 이에 대한 사실 여부를 확인하는 단계를 거칩니다.

(참고로, Grundbuch 상에 판매자인 집주인의 채무 상환 내역이 최종 삭제되기까지는 최소 몇 주에서 최대 몇 달까지 소요되므로 인내가 필요하며 부동산 거래를 완료하는 시점에서는 최종 업데이트된 Grundbuch을 확인할 수 없습니다.)

 

※ 독일 등기부등본에 대한 내역이 궁금하시다면 아래의 포스팅을 참조하세요.

2020/09/05 - [독일 생활 정보] - 독일 등기부 등본 / 토지 대장부 (Grundbuch) 이렇게 생겨먹었습니다. 독일 집 구매, 독일 부동산 매매

독일 등기부 등본 / 토지 대장부 (Grundbuch)이렇게 생겨먹었습니다. 독일 집 구매, 독일 부동산 매��

 

보통은 부동산의 판매 가격에서 일부를 채무 상환용으로 사용하기에 판매자 (집주인)가 이용한 은행이나 업체에서 공증인에게 판매자가 상환해야 할 채무 비용을 알려 줍니다.

그리고 이를 바탕으로 공증인은 구매자에게 얼마의 비용을 어디로 송부해야 하는지에 대한 정보를 우편으로 전달합니다.

 

그럼 이를 바탕으로 구매자는 주택 담보 대출을 받은 은행이나 업체를 방문하여 관련 비용을 납부해 줄 것을 요청하셔야 합니다.

1) xxx 은행 (판매자가 채무를 상환해야 할 은행): 100,000 euro

2) 판매자: 200,000 euro (판매 금액 - (1) 금액).

 

 

 

10. 독일 집 구매 순서, 독일 부동산 구매 절차: 판매자 (집주인)가 공증인에게 해당 부동산의 판매 가격이 최종 지불됐음을 통보하고 기타 사항을 논의합니다.

9단계까지 마치셨다면 거의 모든 여정이 마무리되었다고 볼 수 있으며, 아래와 같은 사항만이 남아 있다고 볼 수 있습니다.

 

1) 만일 구매하신 부동산이 임대가 되어 있는 상황이라면 보증금 처리 및 계약이 완료된 달의 월세 / 관리비 분할 지급에 대한 사항 정리;

2) 집 열쇠 전달 일정;

3) 재산세가 이미 납부되어 있다면 재산세 분할 납부에 대한 사항 정리.

 

자, 이렇게 독일 부동산 구매 11단계를 마치셨다면 먼 타지에서 본인 소유의 집을 갖게 되십니다.

고향을 떠나 먼 타지에서 쉽사리 맘 붙일 곳 하나 찾기 어려우셨을 여러분들에게 심심한 위로와 축하를 드립니다.

 

 

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※ 독일에서 오랜 기간 생활하실 예정이신가요? 아래의 포스팅들이 도움이 되셨으면 합니다.

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