전 세계적으로 인플레이션이 공동 현상이 되어감에 따라 독일도 대출 이자가 높아지고 있습니다.
한국 만큼은 아니더라도 독일에서도 이제는 2020년과 같이 1프로 미만의 대출 이자는 찾아볼 수가 없으며 대부분 (조건에 따라 상이하지만) 3프로를 상회하고 있다고 말할 수 있을 듯합니다.
이에 따라 독일에서도 부동산 거래가 예전 같지 않으며 가격도 다소 낮아지고 있는 추세라 말씀드릴 수 있습니다.
독일의 부동산 동향에 대한 업데이트입니다.
독일에서도 코로나로 인한 경제 여파로 독일 부동산 특히 독일 집값 하락에 대한 우려가 있었으나 2021년 6월 상황으로 미루어 볼 때 이러한 우려는 기우였던 것으로 판단이 되어집니다.
2021년 6월 독일의 대표적인 부동산 사이트인 immobilienscout24의 실 매물들을 기준으로 살펴본 결과로는 코로나 이전보다 독일의 집값은 전반적으로 소폭 상승하였으며 독일의 대도시의 경우에는 상승폭이 평균을 웃도는 현상도 목격되고 있습니다.
대출 이자 (대출 이율)의 경우 제가 해당 포스팅을 작성하던 시기에 비해 다소 상승한 편인 듯하나 그래도 여전히 낮은 것은 엄연한 사실이며, 독일인들 사이에서도 독일의 집값이 아직 다른 국가 대비 저렴하다는 인식이 자리 잡고 있는 듯한 인상을 받고 있어 '향후에도 독일의 집값은 지속적으로 상승하지 않을까'하고 조심스럽게 개인적인 의견을 드립니다.
1. 독일 부동산 동향과 독일 부동산 투자 가치: 집 값의 지속적 상승
독일 전역의 현재 집값은 지속적인 상승 장세라고 말씀드릴 수 있습니다.
익히 들어보신 것처럼 독일은 느림의 미학이 존재하는 곳으로 특히나 공무원들이 진행하는 일은 더더욱 그러한데, 이러한 문화적 풍토가 저렴한 대출 이자(이율) 등과 맞물려 집 값의 상승을 견인하고 있다고 해도 과언이 아닙니다.
독일은 현재도 주택 공급 부족으로 공급자보다 집을 구매하려는 수요자가 더 많으니 자유 경제 시장 논리에 의해 지속적으로 집 값이 상승하고 있습니다.
독일이 땅이 이렇게 넓고 비어 있는 곳이 많은데 왜 주택이 부족한지에 대해 의문을 가지실 수 있을 텐데 여기에는 몇 가지 이유가 있습니다.
1) 환경과 녹지를 중요 시 여기기에 기존 녹지지대의 개발 허가 및 개발 계획이 주택 수요를 따라가지 못하고 있습니다.
2) 독일은 대형 건축회사보다는 소규모의 회사들이 많아 그 수요를 따라가지 못하고 있습니다.
3) 독일은 기존의 집이 대체적으로 잘 지어져 있고 (건축법 관련 규제가 엄함) 법적으로 해당 건물을 지속적으로 관리하는 것을 요구하고 있기에 기존의 집을 모두 허물고 새 집을 짓는 속도가 매우 느립니다.
또한 정책적으로 집을 유지/보수하는 비용을 연말정산 등으로 보상해 주기에 집에 대한 관리에 비용을 어느 정도 부담하는 편입니다.
실제로 독일 내에서 10년 정도 된 집은 거의 새 집으로 간주되며, 40 ~ 50년 된 집뿐 아니라 100년 된 집도 상당수입니다.
4) 여기에 정부에서 첫 집을 구매하는 가족들을 돕기 위해 여러 정책을 (KfW124, KfW-Baukindergeld, KfW151/152 등) 펼쳐 주택을 구매하려는 사람은 점점 늘어나고 있는 추세입니다.
(참고로 KfW는 독일의 국책 은행 격으로 KfW124 제도는 본인 거주를 목적으로 집을 구매하는 외국인 포함 모든 거주자에게 100,000 euro (한하 약 1억 3천)를 저렴한 금리 (약 1.25%, 2020년 05월 기준)로 제공해 주는 제도를 말합니다.
KfW-Baukindergeld의 경우에는 특정 지역과 특정 기간에 집을 산 사람에 한정하지만, 급여 조건을 만족 (1자녀의 경우 연봉이 90,000 euro 이하)하는 (실 거주) 주택 구매자에 한해 매년 1,200 euro를 10년간 지급하는 제도를 말합니다).
덧붙여 아래에 독일의 집 값의 추이를 잘 나타내 주는 지표 (House Price Index)가 있어 공유드립니다.
그래프에서 보시는 바와 같이 10년 전부터 꾸준히 집 값이 상승하다가 최근 들어 더 급격하게 상승하는 것을 보실 수 있습니다.
독일 부동산 동향은 (2020/2021)? 독일 집값/월세/이율, 독일 부동산 투자 가치는? Source: https://tradingeconomics.com
아래의 표도 참조해 보시면 2014년부터 2018년까지의 몇몇 지역의 평균 1m2 당 집 값을 조사해 보았습니다.
5년 동안 약 25% 정도의 상승률을 보였습니다만, 주목하셔야 할 것은 아직 2019년 자료가 합산이 되지 않았다는 점입니다.
최근 들어 집 값 상승의 곡선이 가파르게 올라가고 있기에 2019년을 합산하면 해당 평균 수치는 더욱 올라갈 것으로 판단되어집니다.
지역 (example)
1m2 당 가격 (euro)
Remark
2014
2018
뮌헨 (München)
6.737
8.342
약 24% / 5년 상승
프랑크푸르트 (Frankfurt am Main)
4.373
6.060
약 39% / 5년 상승
스튜트가르트 (Stuttgart)
4.744
5.925
약 25% / 5년 상승
잉골스타트 (Ingolstadt)
4.287
4.966
약 16% / 5년 상승
레젠스부르크 (Regensburg)
4.092
5.113
약 25% / 5년 상승
베를린 (Berlin)
3.866
5.243
약 37% / 5년 상승
2. 독일 부동산 동향과 독일 부동산 투자 가치: 대출 이자(이율)의 지속적 하락과 월세의 상승
현재 집값 상승의 주된 요인 중 하나는 대출 이자(이율)의 지속적 하락과 월세의 상승이라고 말할 수 있습니다.
아래 표의 지표 (Bank Landing Rate)에서 보시는 것처럼 2018년에 들어서면서 대출 이자(이율)는 가파른 세로 낮아지기 시작했으며 현재까지도 매우 낮은 수준의 대출 이자(이율)를 유지하고 있습니다.
(조건에 따라 상이하지만 대략 1% 초반이나 1% 미만의 대출 금리를 나타내고 있으며. 최근 독일 현지인 동료의 경우 0.4%의 이자를 받아 좋아하는 걸 본 적 있습니다).
덧붙여 독일 집주인들이 과거에는 월세를 매 5년마다 조금씩 올리거나 거의 동결 수준을 유지하였는데 최근부터는 매년 월세를 올리거나 최소 2년에 월세를 시장 가격 상승만큼 올리는 집주인들이 많아져 월세의 부담이 상당히 높아졌습니다.
이에 기존의 월세를 살던 사람들이 차라리 돈을 빌려 집을 사는 게 낫다는 의식의 전환이 이루어지면서 현재의 집 값 상승을 이끌어 내었다고 말할 수 있을 듯합니다.
※ 2020년 7월 현재의 독일 내 여러 조건별 대출 이율을 확인하고 싶으신 분은 아래 포스팅을 참조하시는 것도 좋으실 듯합니다.
제가 부동산 투자 전문가는 아니지만 독일 부동산에 투자 가치는 충분하다고 말씀드리고 싶습니다.
최근 들어서는 흔히들 하는 말이, '독일 사람들이 돈 맛을 알기 시작했다'라고 농담 삼아 말하기도 하며, 제 주변만 보아도 집을 싼 이자(이율)로 구매하여 월세를 놓는 경우를 많이 보고 있습니다.
실제로 초기 자본금이 그렇게 많지 않아도 집을 구매 후 충분히 이자(이율)를 갚고도 남는다는 계산입니다.
그리고 이후에 집 값이 상승하면 차익을 볼 수 있으니 당연히 투자 가치가 높다고 독일인들도 생각하고 있으며 여러 부동산들과 논의를 해 본 결과, 대부분 독일의 현 집 값 추세는 향후로도 지속될 것으로 생각하고 있습니다.
만약 독일에서 부동산 투자를 진행하신다면 알아두셔야 할 것이 2가지가 있는데, 그중 하나는 이율의 동향이며 나머지 하나는 집 매매 시 세금입니다.
1) 최근 들어 KfW에서 제공하는 이자(이율)가 0.4% 소폭 상승된 걸 확인할 수 있었습니다 (0.85% @ 2019.11 → 1.25% @ 2020.05).
비록 코로나 등으로 영향을 받았다고는 하나 향후 독일 정부에서 어떠한 식으로 금리를 조정할지는 지켜보셔야 할 것으로 보입니다.
2) 독일은 본인 거주용의 집은 매매 시 세금이 없으나 투자용으로 집을 구매 후 판매 시는 보유 기간에 따라 매매 시 세금이 부과되어집니다.
즉, 집을 구매 시에 해당 집이 투자용 인지 거주용인지 구분을 명확히 해야 하며 투자용의 집일 경우 보유기간이 10년 미만이면 부동산 판매로 인한 차익에 대해 40%의 세금을 부과합니다.
예를 들어,
집 구매가가 300.000 euro라고 하고 10년 이내에 500.000 euro로 판매를 하셨을 경우 차액분 200.000 euro에 집을 구매하기 위해 들어간 소요 비용 (예, 인테리어 50.000 euro)을 제외한 나머지 비용에 대해 40%의 세금 60.000 euro을 납부하셔야 합니다.
※ 독일 현재 기준 (2020.05)의 집 가격 (실 매물 위주) 및 집 구매 시 비용 등이 궁금하시면 아래의 포스팅을 참조하시기 바랍니다.
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