양도세에 대한 모든 것: 양도세 계산 2021, 양도세 장기보유 특별공제 2021, 양도세율 (feat, 독일 양도세)
안녕하세요.
이번 포스팅에서는 점점 더 복잡해져만 가는 대한민국의 양도세 계산 방식에 대해 제가 파악해 본 사항을 공유해 드리고자 합니다.
사실 현 정부에서 부동산 관련 정책이 너무 자주 그리고 많은 내용이 변경되고 있어 모든 내용을 이번 포스팅에 담기는 어려울 듯하며 특히 분양권 등과 같은 상세한 내용은 추후에 별도의 포스팅으로 관련 내용을 공유해 드릴까 합니다.
거두절미하고 2021년 8월 현재 양도세 계산 방식에 대해 상세히 설명드리며, 이어지는 글에서 1가구 1주택 또는 일시적 2주택자의 양도세 비과세 조건 및 9억 이상 1가구 1주택의 양도세 계산 방식에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
1. 양도세 계산 공식
양도세란 재고자산 이외의 자산의 양도로 인한 자본이익에 대해 부여되는 세금으로 한국뿐 아니라 독일등의 모든 국가에 적용되는 사항이나 해당 양도세 계산 공식은 국가별 상이합니다.
대한민국의 양도세 계산은 아래의 총 5단계를 거쳐 계산이 되어지며, 부동산 양도를 통해 최종 납부해야 할 세액은 양도세와 지방세를 합한 금액입니다.
양도세에 대한 모든 것: 양도세 계산 2021, 양도세 장기보유 특별공제 2021, 양도세율 (feat, 독일 양도세)
1) 양도 차익 산출
양도세 계산의 첫 번째 단계는 양도 차익을 계산하는 것으로 단순히 취득가액 대비 양도 가액의 차로 구할 수 있으며 여기에 해당 부동산을 양도 시 발생한 비용 (필요 경비)을 추가적으로 차감할 수 있습니다.
여기서 필요 경비란 부동산 복비, 취등록세 그리고 인테리어 비용 등이 포함되는 것으로 인테리어 비용에 대한 해석에는 조금 주의를 기울이셔야 합니다.
즉, 거실 확장 및 개수대 공사 등 해당 자산의 가치를 향상 시키는데 소요된 비용은 필요 경비로써 양도 차익을 줄이는 데 사용될 수 있으나 단순 도배 작업이나 페인트 칠 등은 필요 경비로써 인정받기 어려울 수 있습니다.
일례로, 경기도의 한 아파트를 3억에 매수하여 5억에 매도하고 매수 시 취등록세 및 복비 등의 경비가 대략 천만 원이라면, 양도 차익은 (5억 - 3억 - 0.1억) = 1.9억이 됩니다.
만약, 부부 공동명의로 된 부동산을 매매하신다면 양도가액 및 취득가액 그리고 필요경비를 모두 50%로 적용하시면 됩니다.
단, 부부간 지분의 비율은 개인별 상이할 수 있음을 알려드립니다.
2) 양도 소득 금액 산출
양도세 계산을 위한 다음 단계는 1)번 단계에서 계산한 양도 차익에서 3년 이상 보유로 인한 장기보유 특별 공제율을 제하는 것으로 장기 보유 특별 공제율은 보유 기간에 따라 아래와 같이 상이합니다.
양도세 장기보유 특별공제율은 1가구 1주택인 경우와 그렇지 않은 경우가 서로 상이한데, 1가구 1주택자의 경우 3년 이상 보유 중 2년 이상 거주한 경우에 한해 9억 이상의 고가 주택을 매매하는 경우 9억을 초과하는 양도 차익에 대해 최대 80%의 세금을 공제해 주고 있습니다.
이와 반대로 다주택자의 경우 최대 30%의 장기보유 특별 공제율에 그치고 있음을 알 수 있습니다.
참고로, 9억 이상 고가 주택의 장기보유 특별 공제율은 해당 부동산의 보유 기간과 거주 기간에 따라 달라지며 관련 상세한 사항은 아래의 포스팅을 참조해 주시기 바랍니다.
양도세에 대한 모든 것: 양도세 계산 2021, 양도세 장기보유 특별공제 2021, 양도세율 (feat, 독일 양도세))
단, 주의하셔야 할 사항은 2021년 8월 현재 다주택자가 부동산 거래 조정대상 지역에 위치한 부동산을 매매하는 경우 위에 제시된 양도세 장기보유 특별공제를 받을 수 없다는 사항입니다.
즉, 1가구 2주택을 보유한 A 씨가 3년 거주한 조정대상 지역 내의 아파트를 매매하여 양도 차익 1.9억을 얻었다면 그에 따른 양도소득 금액은 양도세 장기보유 특별공제 없이 그대로 1.9억이 되며, 만약 해당 지역이 조정대상 지역에 포함되지 않았다면 양도소득 금액은 1.9억 - 1.9억 * 0.06 = 178,600,000원이 계산되어집니다.
아래는 2021년 8월 현재 부동산 조정대상 지역에 대한 정보 (2020년 12월 18일 기준)이며, 조정대상 지역에 대한 정보는 부동산 정책이 발표될 때마다 변동이 되니 참고하시기 바랍니다.
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3) 과세 표준 산출
양도소득 금액이 계산되었다면 다음으로는 세금이 부과될 과세 표준을 결정하여야 하는데, 이는 2)번 단계에서 산출된 양도소득 금액에 양도소득 기본 공제금인 250만원을 제하면 되며 이는 공동명의와 무관하게 각 개인별 동일한 금액이 적용되어집니다.
이에 위에 사용한 예제를 기반으로 한다면, 과세 표준은 양도소득 금액인 1.9억 (조정지역 부동산 매도 가정)에 250만원을 제한 187,500,000원이 산출되어 집니다.
4) 산출 세액 계산
양도세 계산의 4번째 단계는 과세 표준을 통한 최종 산출 세액을 계산하는 것으로, 3)번에서 산출되어진 과세 표준별 적용 양도세율은 아래와 같습니다.
양도세 세액 산출에 있어서는 부동산의 보유 기간에 따라 양도 세율의 큰 차이를 보이는데, 보유 기간이 1년 미만인 경우에는 70%를, 2년 미만인 경우에는 60%를 부과하고 있으며 누진 공제도 적용이 되지 않음을 알 수 있습니다.
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또한, 조정대상지역의 부동산을 매매할 경우에는 2주택자에 한해서는 20%의 양도세율이 3주택자에 한해서는 30%의 양도세율이 추가적으로 부과되기에 관련 사항에 유의하셔야 합니다.
4)번에서 사용된 예시의 경우 산출 세액이 187,500,000원이므로 양도세율 38%가 적용되어지나 2주택자의 조정대상 지역 내 부동산을 매매하는 경우이기에 최종 적용 양도세율은 58%가 적용되어집니다.
따라서, 최종 산출 세액은 187,500,000 * 0.58 - 19,400,000 = 89,350,000원입니다.
5) 최종 납부 세액
부동산 매매로 인해 최종 납부해야 할 세액은 양도세와 지방세 10%를 합산한 금액으로 위에 사용한 예시의 경우 최종 납부 세액은 89,350,000 + 89,350,000 * 0.1 = 98,250,000원이 계산되어집니다.
2. 양도세 계산의 예
보다 명확한 이해를 돕기 위해 아래와 같이 양도세 계산의 예를 들어보도록 하겠습니다.
사례 1
사례 2
1가구 2주택 조정지역 내 주택 매매 5년 보유 매수: 2억 매도: 3억 3천 공동명의 필요경비: 0.1억
1가구 3주택 비조정지역 내 주택 매매 10년 보유 매수: 4억 매도: 7억 필요경비: 0.3억 -
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