양도세에 대한 모든 것 (2): 2021 1가구 1주택 양도세 비과세, 1가구 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 기준, 9억 이상 1가구 1주택 양도세
안녕하세요.
이번 포스팅에서는 1가구 1주택 양도세 비과세 기준과 일시적 2주택 비과세 기준 및 9억 이상 1가구 1주택 양도세 계산 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.
많은 분들이 공감하시는 것처럼 현 정부의 부동산 정책이 지속적으로 변경되고 있기에, 부동산 구입 또는 매매 시 양도세 비과세를 받는 조건에 대해 정확히 파악하고 있지 않다면 추후에 생각지도 못한 금액의 양도세를 지불할 수 있기에 주의하셔야 합니다.
1. 2021 1가구 1주택 비과세, 1가구 1주택 양도세 비과세
1가구 1주택자의 경우 양도세 비과세 기준은 부동산 매매가 (부동산 실거래가) 9억원을 기준으로 구분되며, 9억원 이하는 전액 비과세 그리고 9억을 넘는 부분에 대해서는 양도세 과세 처리가 되어집니다.
(9억 초과분의 양도세 계산 방법은 해당 포스팅의 아랫부분에 작성되어 있으니 참고하시기 바랍니다.)
단, 비 조정지역 내의 부동산 또는 2017년 8월 2일 이전에 매수한 조정지역 내 부동산을 매도 시에는 2년 이상을 보유하여야 하며 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정지역 내의 부동산의 경우에는 최소 2년 거주해야 비과세 조건을 충족할 수 있습니다.
이때, 모든 세대원이 해당 부동산에 함께 거주할 필요는 없으며 개인 사정에 따라 세대원 중 일부가 해당 부동산에 2년 거주하여도 1가구 1주택 비과세 조건을 충족했다고 말할 수 있습니다.
따라서 1가구 1주택자라 하더라도 해당 부동산을 2년 이내에 매매하거나 2017년 8월 2일 이후 매수한 조정지역 내의 부동산을 2년 거주 기간 없이 매매한다면 양도세 과세를 피할 수 없으니 주의하시기 바랍니다.
하지만, 이러한 법적 기준도 상식에 기반을 둔 사회적 합의에 따라 유동적으로 적용될 수 있는데, 일례로 질병 또는 취학, 근무상의 사유로 세대 전원이 다른 도시로 이주하는 경우 1년 이상 거주한 기존의 아파트를 매매 시 양도세가 비과세 처리되어집니다.
세대원 전부의 해외 이주의 경우에도 이와 유사한데, 해외이주법에 따라 해외에 전 세대원이 함께 출국한 경우 세대원이 거주한 부동산을 출국일로부터 2년 이내에 매매한다면 해당 부동산의 양도세는 보유 및 거주 기간에 무관하게 양도세를 면제받을 수 있습니다.
2. 2021 일시적 2주택 비과세, 일시적 2주택 양도세 비과세
1가구 2주택자라 하더라도 신규 부동산 취득 후 기존 부동산을 특정 기간 내에 매도한다면 일시적 2주택자로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 관련 상세 조건은 아래와 같습니다.
1) 기존 부동산 취득 후 최소 1년이 경과한 시점에서 신규 부동산을 취득해야 합니다.
2) 기존 부동산 또는 신규 부동산이 조정지역 내에 위치하지 않은 경우 기존 부동산을 신규 부동산 취득 이후 3년 이내에 매도하여야 합니다.
3) 기존 부동산과 신규 부동산이 모두 조정지역 내에 존재한다면, 신규 부동산 매수 시점에 따라 기존 부동산의 매도 기간에 대한 요구사항이 상이합니다.
- 2018월 9월 13일 이전 신규 부동산을 취득했다면 기존 부동산을 신규 부동산 취득 이후 3년 이내에 매도하여야 합니다.
- 2018월 9월 14일 ~ 2019.12.16일 사이에 신규 부동산을 취득했다면 기존 부동산을 신규 부동산 취득 이후 2년 이내에 매도하여야 합니다.
- 2019년 12월 16일 이후에 신규 부동산을 취득했다면 기존 부동산을 신규 부동산 취득 이후 1년 이내에 매도하여야 합니다.
3. 2021 9억 이상 1가구 1주택 양도세 계산
1가구 1주택자라도 부동산 실거래가 9억원을 초과하는 분에 대해서는 양도세를 지불해야 하는데, 해당 양도세를 계산하는 순서는 아래와 같습니다.
1) 9억을 초과하는 1가구 1주택의 양도세를 계산하려면 제일 먼저 과세 대상이 되는 양도차익을 결정해야 하는데 관련 공식은 아래와 같습니다.
아래 계산 공식에서 알 수 있듯이 9억을 초과하는 부동산의 과세대상 양도차익은 양도가액 중 9억을 초과하는 양도가액의 비중을 전체 양도차익에 곱하여 계산할 수 있습니다.
따라서 5억에 구매한 집을 12억에 매도한다면 과세대상 양도차익은 7억 * (12억 -9억)/12억 = 1.75억입니다.
만약 공동명의로 해당 부동산을 소유하고 있다면 과세대상 양도차익은 지분율에 따라 달라지게 되며 50%를 가정하면 각 0.875억이 됩니다.
2) 과세 대상이 되는 양도차익을 계산했다면 그 다음 순서는 다른 부동산의 양도세 계산 방식과 유사하나 장기보유 특별 공제율에 대해서는 해당 부동산의 보유 기간 및 거주 기간에 따라 달라집니다.
A. 거주 기간이 2년 미만이나 보유기간이 3년 이상이라면 장기보유 특별 공제율 혜택을 받을 수 있으나 거주 기간에 대한 장기보유 특별공제율은 0이며 보유 기간에 대해서도 연도별 2%의 공제율을 인정해 줍니다.
즉, 거주 기간이 2년 미만이고 보유 기간이 4년이라면 4 * 2% = 8%의 장기보유 특별 공제율을 적용받게 됩니다.
B. 거주 기간이 2년 이상 3년 미만이나 보유 기간이 3년 이상이라면 거주 기간에 대해 8%의 장기보유 특별 공제율을 받을 수 있습니다.
즉, 거주 기간이 2년 반이고 보유 기간이 4년이라면 8% + 16% = 24%의 장기보유 특별 공제율을 적용받게 됩니다.
C. 거주 기간과 보유 기간이 모두 3년 이상이라면 보유 및 거주 기간에 따라 아래의 표에 의해 장기보유 특별 공제율이 정해집니다.
즉, 거주 기간이 3년이고 보유 기간이 5년이라면 12% + 20% = 32%의 장기보유 특별 공제율을 적용받습니다.
그 외의 양도세 계산 과정은 다른 부동산의 양도세 계산 방식과 동일하며 자세한 사항은 아래의 별도의 포스팅과 아래의 양도세 계산 예제를 참조해 주시기 바랍니다.
양도세에 대한 모든 것 (1): 양도세 계산 2021, 양도세 장기보유 특별공제 2021, 양도세율 (feat, 독일 양도세)
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4. 9억 초과 부동산 양도세 계산의 예
보다 명확한 이해를 돕기 위해 아래와 같이 9억 초과 부동산에 대한 양도세 계산의 예를 들어보도록 하겠습니다.
| 사례 1 | 사례 2 | |
| 5년 보유, 1년 거주 매수: 4억 매도: 10억 필요경비: 1억 |
5년 보유, 3년 거주 매수: 4억 매도: 12억 필요경비: 1억 공동명의 |
|
| 양도차익 | 10억-4억 - 1억 = 5억 | 12억-4억 - 1억 = 7억 |
| 과세대상 양도차익 | 5억 * (10억 - 9억) / 10억 = 0.5억 | 7억 * (12억 - 9억) / 12억 = 1.75억 1.75억 / 2 = 0.875억 (지분율 50%) |
| 양도소득 금액 | 0.5억 - 0.5억 * 0.1 = 0.45억 (장기보유 특별공제율 10%) |
0.875억 - 0.875억 * 0.32 = 0.595억 (장기보유 특별공제율 보유 20%, 거주 12%) |
| 과세 표준 | 0.45억 - 250만원 = 0.425억 | 0.595억 - 250만원 = 0.57억 |
| 산출 세액 | 0.425억 * 0.24 - 522만원 = 4,980,000원 | 0.57억 * 0.24 - 522만원 = 8,460,000원 |
| 최종 납부세액 | 4,980,000원 + 4,980,000원 * 0.1= 5,478,000원 | 8,460,000원 + 8,460,000원 * 0.1= 9,306,000원 |
| 공동명의 합산 세액 | - | 2 * 9,306,000원= 18,612,000 |
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