이번에 신설되어 한시적으로 운용되는 특례보금자리론은 기존 보금자리론과 상이하게 소득요건이 존재하지 않으며 9억 이하 주택에 관하여 누구나 신청할 수 있지만 자세하게는 총 4가지의 특례보금자리론 자격 조건이 적용됩니다.
1) 대한민국 국민, 국내거소신고한 외국동포 포함
2) 주택법상 주택 9억 원 이하, 소득 무관
해당 특례보금자리론 조건에서 알 수 있듯이, 본 상품은 주택법상 주택만을 지원하기에 오피스텔이나 기숙사, 생활형 숙박시설 등 주택법상 주택에 속하지 않는 준주택은 신청이 불가능합니다.
여기서 주택가격이라 함은 시세가 있는 아파트의 경우 KB시세가 가장 우선시 되며, 그다음으로는 한국부동산원 시세, 주택공시가격 그리고 감정평가액 순으로 적용되어집니다.
따라서 아파트 공시 가격이 8억이라도 KB시세가 9억 원이 넘는다면 특례보금자리론을 이용할 수 없습니다.
만약 시세나 공시가격이 없는 신축 아파트라면 분양가액을 최우선시되며, 그 외의 아파트가 아닌 연립주택이나 다세대 또는 단독주택은 주택공시가격을 기준으로 정해집니다.
덧붙여 현재 실직이나 폐업으로 인해 소득이 없더라도 실직이나 폐업 이전의 소득을 바탕으로 심사가 진행되기에 특례보금자리론을 이용하실 수 있습니다.
3) 무주택자 또는 1주택자 (상환, 보전)
덧붙여 특례보금자리론 자격 중 해당 조건이 가장 까다롭다 할 수 있는데, 특례보금자리론은 아래의 3가지 용도에 한해서만 지원이 가능합니다.
- 구입용도 (주택 구입)
우선적으로 무주택자가 특례보금자리론을 통해 주택을 구매할 때 사용 가능합니다.
만약 1주택자가 집을 구매하는 용도로 특례보금자리론을 이용한다면, 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건 (일시적 2주택 허용)으로 특례보금자리론 이용이 가능합니다.
이때, 보유하고 계신 분양권 또는 조합원 입주권도 보유주택수에 포함되나 이 또한 2년 이내 처분하는 조건 (일시적 2주택 허용)으로 신청이 가능합니다.
따라서 특례보금자리론 대출을 받으신 후 어떠한 경우에라도 추가 주택 구입은 엄격히 제한되며, 추가 주택 구입 시 대출 즉시 상환은 물론 향후 3년간 보금자리론 이용이 불가합니다.
- 상환용도 (기존 대출 상환)
기존의 주택을 대출로 구입하고 해당 이자가 너무 높아 기존 대출을 특례보금자리론을 통하여 상환하는 목적으로 사용 가능합니다.
즉, 특례보금자리론 대환대출로 활용이 가능하며 이는 1주택 소유자에게만 적용되고, 배우자가 받은 기존 대출도 포함됩니다.
- 보전용도 (임차보증금 반환)
본인 소유의 집을 임대 주고 있을 경우, 임차보증금 반환 목적으로 사용이 가능하며 1주택 소유자에게만 적용됩니다.
이는 최근 보증금이 지속적으로 낮아져 기존 임차보증금 반환이 어려운 경우를 고려하여 조치된 것으로 보입니다.
4) 신용불량자 제외 (개인회생, 파산면책 등)
특례보금자리론 한도, 얼마까지 대출이 가능한가요?
특례보금자리론 한도
그렇다면 특례보금자리론 한도는 어떻게 될까요?
특례보금자리론 한도는 기타 보금자리론과 유사한 방식으로 대출 한도를 결정하는 데, 특례보금자리론의 최대한도 5억 원에, 대출 신청자와 해당 물건에 따른 LTV 그리고 DTI로 결정됩니다.
여기서 LTV는 대출을 신청하는 주택의 가치 대비 대출 가능금액을 의미하며, DTI는 대출 신청자의 연소득을 고려한 대출 가능금액을 의미합니다.
즉, 특례보금자리론 한도는 기본적으로 LTV 70%와 DTI 60% 중 적은 금액에 의해 결정되고 해당 금액이 5억 을 넘을 경우에는 5억 원이 최종 대출 금액이 됩니다.
하지만, 위 표에 나타나진 것과 같이 해당 물건이 규제지역에 위치하느냐와 아파트에 속하느냐 등에 따라 적용되는 DTI와 LTV 비율이 달라지게 됩니다.
만약 대출 신청자와 배우자가 모두 과거에 주택을 보유한 사실이 없다면 LTV는 80%까지 증가하고 DTI는 규제 없이 60%까지 적용받을 수 있어, 최종 대출 금액을 최대한도로 끌어올릴 수 있습니다.
특례보금자리론 한도
일례로, 규제지역인 서울의 아파트를 6억 원에 생애최초 구매하려는 연봉 8천만 원인 무주택자의 경우, 최대 특례보금자리론 한도 내인 4.8억 원까지 대출이 가능합니다.
만약, 특례보금자리론 대환을 이용하시는 경우, 최종 대출금은 기존 주택담보대출의 잔액을 초과하여 지급될 수 없습니다.
특례보금자리론 금리, 얼마나 높은가요? 우대금리는요?
특례보금자리론 금리
특례보금자리론 금리는 대출 기간에 따라 상이한데, 여타의 대출 상품과 유사하게 만기가 짧을수록 특례보금자리 금리는 낮게 책정되어 있으며 우대조건을 만족하면 우대금리가 적용되어 금리는 더욱 낮아질 수 있습니다.
주택의 가격이 6억 원 이하 그리고 부부의 소득이 연 1억 원을 넘지 못할 경우에는 특례보금자리론 금리는 4.15% ~ 4.45%로 결정되며, 주택 가격이 6억원 이상 또는 부부 소득이 1억원 이상일 경우에는 4.25% ~ 4.55%에 이르게 되며 고정금리입니다.
이번 특례보금자리론 금리의 특징이라 하면 바로 우대금리라고 할 수 있는데, 해당 상품은 우대금리 최대 0.9%까지 적용되어 주택 6억 원 이하 그리고 부부 소득 1억 원 이하인 사람이 10년 만기의 특례보금자리론을 적용할 경우, 최소 3.25%의 특례보금자리론 금리를 적용받을 수 있습니다.
덧붙여 특례보금자리론 금리는 최근 시행을 앞두고 0.5% 금리인하를 단행하여 더욱 장점이 많아졌다고 할 수 있습니다.
특례보금자리론 금리, 특례보금자리론 우대금리
보다 자세하게는 전자약정 사용 시 0.1%의 우대금리가, 저소득청년 1%와 한부모, 장애인 그리고 다문화가정에 추가적인 0.4%의 우대금리가 적용됩니다.
이외에도 신혼가구에 0.2%, 미분양주택일 경우 추가적인 0.2%가 적용되며 모든 우대금리는 중복적용이 가능하나 최대 0.9%를 넘을 수 없습니다.
1) 전자약정과 전자등기: 0.1%
2) 저소득청년 (만 39세 이하, 주택가격 6억 원 원 이하, 연소득 6천만 원 이하): 0.1% (우대형에만 적용)
3) 한부모, 장애인, 다문화 가정 (주택가격 6억 원 이하, 연소득 6천만 원 이하): 0.4% (우대형에만 적용)
4) 다자녀 가구(주택가격 6억 원 이하, 연소득 7천만 원 이하): 0.4% (우대형에만 적용)
5) 신혼가구 (결혼 예정자 또는혼인 신고 7년 이내, 주택가격 6억 원 이하, 연소득 7천만 원 이하): 0.2% (우대형에만 적용)
6) 미분양주택 (주택가격 6억 원 이하, 연소득 8천만 원 이하): 0.2% (우대형에만 적용)
특례보금자리론 대환 가능한가요?
특례보금자리론 대환
특례보금자리론은 위 특례보금자리론 자격과 조건에서 설명한 바와 같이 기존 주택담보대출의 상환을 위해 사용이 가능합니다.
즉, 특례보금자리론 대환이 가능하며, 기존 보금자리론과 적격대출등 모든 정책모기지 상품에 대하여 대환대출이 가능합니다.
하지만, 특례보금자리론 한도에서 설명드린 바와 같이 특례보금자리론 대환을 이용하실 경우에는 기존 주택담보대출 잔액 이상으로 대출이 불가능함을 상기시켜 드립니다.
대출을 받는데 얼마나 걸리나요?, 디딤돌 대출과 중복 사용되나요?
특례보금자리론
대출 심사등의 기한을 고려하면 1달 전도 대출 신청일부터 대출 실행까지 대략 1달 정도 소요될 것으로 보입니다.
덧붙여 디딤돌 대출상품의 자격 조건도 만족한다면, 대출 금리가 상대적으로 낮은 디딤돌 대출을 받으시고 부족한 부분은 특례보금자리론으로 충당하실 수 있습니다.
특례보금자리론 신청은 언제부터, 어디서?
특례보금자리론 신청일은 2023년 1월 30일부터이며 한국주택금융공사 홈페이지를 또는 스마트주택금융앱을 통해 신청가능합니다.
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