점점 비슷해지는 한국과 독일의 임대차법 / 임차법! 도플갱어 인가 (feat. 독일 이민)?
by 아지니어 (아빠 + 엔지니어)2020. 8. 7.
한국과 독일의 임대차법 / 임차법! 너무 비슷한 방향으로 흘러가고 있는 듯합니다. 흡사 도플갱어인가요 (feat. 독일 이민)?
안녕하세요.
이번 포스팅에서는 한참 많은 분들 사이에 공론을 사고 있는 한국의 임대차법 개정안에 대해 독일의 임대차법과 비교해 보고 이를 바탕으로 가까운 미래의 한국의 임대차 상황에 대해 조심스럽게 예상해 보려 합니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 진행되고 있는 임대차법 개정안이 유럽의 사례들을 벤치마킹한 것인지는 알 수 없으나, 그 방향성이 독일의 그것과 매우 유사한 듯 보여진다는 것이 제 사론이며 향후의 한국의 임대차 현실이 유럽 특히 독일의 임대차 현실과 유사하게 변화되지 않을까 조심스레 예측해 보고 있습니다.
한국과 독일의 임대차법 / 임차법
1. 독일 임대차법 / 임차법: 독일은 일반적으로 임대차 거래시에 특별한 사유가 아니라면 계약 기간을 한정하지 않습니다.
이번 임대차 3법 개정안에서 임차인에게 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있게 함으로써, 임차인의 권리에 힘을 실어준 면이 적지 않아 있어 보입니다.
그렇다면 독일의 임대차 거래는 어떤 모습일까요?
독일의 경우 일반적인 임대차 거래 시 법적으로 계약 기간 한정을 두고 있지 않으며 특별한 사유가 아니라면 임차인을 내보낼 수 없습니다.
독일 내에서 '특별한 사유'로써 가장 적합한 예는 '집주인 즉 임대인의 실 거주'이며, 이 또한 그리 쉽게 임차인의 거주 권리를 묵살하기 어려운 것이 현실인 듯합니다.
독일은 임차인들의 권익 보호를 위한 관련 임차인 협의회 (Mietverein)가 매우 활성화되어 있고 임차인 협의회를 통한 관련 변호사들의 수수료도 매우 저렴 (지역별 상이, 연간 60 ~ 80 유로)하여, 대부분의 케이스에서 임차인의 권익이 효과적으로 보호되어지는 듯합니다.
하지만, 계약 시 특별한 사유 (임차인의 요청 또는 임대인의 실 거주 일정)에 의해 계약 기간을 한정하고 이를 계약서에 명시하였다면 임차인의 그에 대한 계약 갱신 요구권을 더 이상 행사할 수 없습니다.
이 것이 한국에서 현재 논란이 되고 있는 임대차 3 법과 독일의 현재 임대차법과 비슷하면서도 다른 점이라 할 수 있겠습니다.
2. 독일 임대차법 / 임차법: 독일 또한 임대료 상한에 적극적인 제한을 두고 있습니다.
임대차 3법 개정안의 또 다른 뜨거운 논쟁거리 중 하나는 임대료 인상에 5% 상한을 두었다는 사항인 듯 보여집니다.
독일의 경우에도 임대료 인상에 대한 제한을 법적으로 두고 있어 3년 내 최대 20%의 인상폭을 넘지 않아야 하며 인상폭도 해당 지역 평균 임대료의 10%를 상회하지 않는 선에서 이루어져야 합니다.
하지만, 이러한 임대료 인상 또한 충분한 논리적 근거를 통한 임차인과의 원만한 합의 (?)에 의해 이루어져야 하며 그렇지 않을 경우 곤란한 사항에 처할 수 있습니다.
즉, 최근의 급상승한 평균 임대료에 현재 임대인도 이를 근거로 임대료를 큰 폭으로 인상하고자 하였을 때 만약 임차인이 이를 두고 임차인 협의회 (Mietverein)를 통해 문제를 제기한다면 임대인 쪽에서도 원하는 방향으로 임대료를 인상하지 못할 가능성이 높습니다.
실제 독일 내에 새로운 인구 유입이 많은 대도시 (예, 베를린)의 경우, 새로운 계약에 의한 임대료가 기존 계약자들의 임대료 대비 상회하는 경향이 높아 독일의 임대인들도 기존 임차인을 내보내거나 임대료를 인상하려는 움직임이 많으나 생각만큼 쉽지 않은 케이스가 많은 듯합니다.
제 주변 동료도 임대인으로부터 높은 비율의 임대료 인상에 대한 통보를 받았으나 이를 임차인 협의회 (Mietverien)를 통해 적절한 비율로 조정을 받은 경험이 있습니다.
이러한 경우 임대인은 임차인 협의회에 임대료를 인상해야 하는 논리적인 근거 (예를 들면, 생활 편의를 위한 집수리로 임차인의 생활에 보탬이 됨)를 제시해야 본인이 원하는 바를 이룰 수 있습니다.
또한 독일은 인구수 대비 주택의 보급 비율이 현저히 낮아 새로운 인구 유입에 따른 임대료 인상폭이 점점 높아지고 있어 이를 법적으로 적극적으로 개입하고 있는 듯 보여집니다.
개인적인 생각으로는 독일이 중요시하는 녹지 환경의 비율을 유지하기 위해 새로운 주택 보급에 대해 다소 소극적이며, 이에 대한 부정적인 영향이 임차인들에게 전가되지 않기 위해 정부 차원의 적극적인 시장 개입을 시도하고 있는 게 아닐까 합니다.
작년에 통과된 베를린의 '임대료 5년 동결' 법안이 그 대표적인 예라 할 수 있을 듯합니다.
제가 관련 분야 전문가가 아니기에 속단하지는 못하지만 독일 현재의 임대차 현황이 가까운 미래의 한국의 모습이 아닐까 판단되어지며, 이는 긍정적인 측면뿐 아니라 부정적인 측면도 상당 부분 존재하기에 어떠한 것이 한국에 적절한 정책인지는 관련 전문가 분들에 의해 신중히 결정되어져야 하지 않을까 합니다.
한국과 독일이 서로 다른 이유에서 임대차 방식에 대한 정부의 개입이 법적으로 이루어졌으나 이는 제 개인적인 생각으로는 절대다수 이자 약자의 입장에 선 임차인들의 권익을 보호하는 입장에서는 긍정적인 면이 많은 듯 보여집니다.
하지만 이로 인한 임대인 측면에서의 저항 및 스스로의 안정장치 마련은 또 다른 사회적 이슈를 불러일으킬 수 있음을 독일의 현 임대차 상황에서 미루어 짐작할 수 있을 듯합니다.
독일의 임대인들은 독일의 현 임대차 거래의 특수성에 의해 임대차 거래 시 매우 조심하는 경향이 높습니다.
즉, 임대차 거래를 위해 임차를 희망하는 사람은 임대인이 요구하는 모든 서류를 제출하고 그에 대한 심사를 받아야만 합니다.
예를 들면 본인의 급여 명세서나 통장 잔고를 증명하는 등의 개인적인 문서들이 대표적이며 이는 또 다른 사회적 불평등을 야기할 수 있을 듯합니다.
또한 특정 임대인들은 독일의 법에 밝은 현지 독일인보다는 그렇지 못한 외국인과의 임대차 거래를 선호하는 경우도 많으며, 관련 재산세 등을 임차인에게 모두 전가하는 식으로 본인의 비용 부담을 줄이려 하고 있습니다.
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