스트레스 DSR, 2024년 주담대부터 변동금리 혼합금리 모두 적용
이번 포스팅에서는 2024년 새롭게 도입되는 스트레스 DSR 적용 방식과 영향에 대하여 소개해 드리고자 합니다.
2024년 스트레스 DSR 적용 계획이 발표됨에 따라 향후 주담대를 받거나 신용대출을 받을 시 한도가 줄어들 수 있어 이에 대한 충분한 고려가 필요하다 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 2024년 스트레스 DSR가 무엇인지 그리고 어떻게 적용되는지, 주담대나 신용대출 시 어떠한 영향이 있는지에 대해 공유해 드립니다.
2024년 스트레스 DSR 적용? 뭐가 달라지는 건가요?
2024년 스트레스 DSR에 관해 설명드리기 전에 스트레스 DSR이 적용되면 주담대나 신용대출 시 어떤 영향이 있는 것인지에 대해 간략히 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
현재 정부는 과도한 대출을 막기 위해 신용대출이나 주담대 시 DSR (총부채원리금상환비율) 규제라는 정책을 도입하고 있는데, 이는 곧 연소득 대비 년간 납부해야 하는 원리금 (원금 + 이자) 비율이 1금융권의 경우 40%, 2금융권의 경우 50%를 넘지 않도록 규제하고 있는 것입니다.
DSR = (년간 총대출 원리금 상환액 / 연소득) * 100
그런데, 여기에 스트레스 DSR이 적용되면 DSR 계산 시, 대출 금리에 추가적인 가산금리를 더하여 (소위 스트레스 금리라고 함) 최종 년간 납부할 원리금이 계산되어 지기에, DSR 40%를 넘지 않기 위한 대출 한도가 줄어들 수 밖에 없는 것입니다.
따라서 스트레스 DSR 자체는 이자 계산 시 스트레스 금리를 추가하는 것이나 궁극적으로는 DSR 규제가 1금융권의 경우 40%에서, 2금융권의 경우 50%에서 가산금리에 비선형적 비례하여 낮아지는 것이라 할 수 있습니다.
즉, 스트레스 금리가 높으면 높을수록 그만큼 DSR 규제를 피하기 위한 대출 한도도 낮아지는 것입니다.
2024년 스트레스 DSR 계산, 어떻게 바뀌나요?
2024년 도입되는 스트레스 DSR 계산의 핵심은 스트레스 금리를 얼마나 어디에 적용하느냐로 다음은 이에 대한 핵심 내용입니다.
1) 스트레스 DSR 가산금리는 매년 6월과 12월에 2회 한국은행에서 산정합니다.
2) 스트레스 금리 = 과거 5년 중 최고금리 - 현재 금리로 결정되는데, 하한은 1.5%로 상한은 3%로 설정합니다.
일례로, 과거 5년 중 최고금리가 5.5%며 스트레스 금리를 결정하는 6월 금리가 5%였다면 스트레스 DSR은 5.5% - 5%인 0.5%이나 이는 스트레스 DSR 하한인 1.5%보다 낮으므로 최종 스트레스 금리는 1.5%가 되겠습니다.
참고로 2024년 스트레스 금리는 2024년 1월 금리를 기준으로 한국은행에서 산정할 예정입니다.
3) 스트레스 DSR 주담대와 신용대출 모두 적용하고 변동금리 혼합금리 상품에 모두 적용하되, 주담대와 신용대출 그리고 변동금리, 혼합금리 여부에 따라 스트레스 금리를 상이하게 적용합니다.
4) 스트레스 DSR 주담대의 경우 변동금리 상품과 고정금리 상품에 모두 적용되나 스트레스 금리 결정 방식은 상이하게 적용됩니다.
- 스트레스 DSR 변동금리 상품: 과거 5년 최고금리 (A) - 현재 금리 (B)
- 스트레스 DSR 혼합금리 상품: 고정금리 기간에 따라 상이하게 적용 (아래 테이블 참조)
위 테이블에서 보시는 것처럼 변동금리가 적용된 주담대 상품의 경우, 스트레스 금리는 과거 5년 최고금리에서 현재금리를 빼어 최종 결정되는 반면, 혼합금리 주담대 상품의 경우에는 스트레스 DSR 적용 시 고정금리 기간의 비중에 따라 스트레스 금리가 상이하게 적용됩니다.
즉, 고정금리 기간이 많으면 많을수록 스트레스 금리가 낮아지며 고정금리 기간이 21년 이상인 경우 스트레스 금리는 0%로, 이 말인 즉슨 고정금리 상품에는 스트레스 DSR이 미 적용되는 것입니다.
일례로 20년 주담대 상품 중 고정금리 5년 후 변동금리를 적용하는 경우, 스트레스 금리는 (과거 5년 최고금리 - 현재금리) * 0.6으로 결정되는데, 과거 5년 최고금리와 현재금리의 차가 2.5% 이하라면 스트레스 금리 하한이 1.5%가 최종 스트레스 금리가 되며, 2.5% 이상이라면 위 금리차가 최종 스트레스 금리로 결정되어 집니다.
따라서 주담대 상품 선택 시 스트레스 DSR을 피하거나 영향을 최소화하기 위해서는 변동금리 보다는 혼합금리 또는 주기형 상품을 선택하는 것이 유리하며 고정금리 기간이 최대한 긴 주담대를 고려해야 하겠습니다.
5) 스트레스 DSR 신용대출의 경우, 만기 5년이상 고정금리 상품에는 스트레스 DSR이 미적용되며 만기 3~5년 고정금리 상품에는 (과거 5년 최고금리 - 현재금리) * 0.6가 적용됩니다.
그외 3년 이하 고정금리 상품 또는 모든 변동금리 신용대출에는 스트레스 금리는 (과거 5년 최고금리 - 현재금리)로 최종 결정됩니다.
이에 스트레스 DSR을 피하기 위해서는 신용대출 시 가급적 만기 5년이상 고정금리 상품을 선택하고 단기 변동금리 신용대출 상품을 삼가야 하겠습니다.
6) 스트레스 DSR 적용 도입 시 혼란방지를 위해 2024년 상반기에는 스트레스 금리 25%, 하반기에는 50%를 적용합니다.
즉, 과거 5년 최고금리 - 현재금리의 차이가 0.6%라면 스트레스 금리 하한인 1.5%가 적용되나, 2024년 상반기에는 1.5 * 0.25 = 0.375%, 2024년 하반기에는 1.5 * 0.5= 0.75%의 스트레스 금리가 최종 적용되어집니다.
2023년 12월 현재 기준 과거 5년간 최고금리는 5.64%이며 2024년 금리가 5%대를 유지할 것으로 예상되는 바, 2024년 스트레스 금리는 상반기에 0.375%, 하반기에 0.75%가 적용될 것이 매우 유력해 보이니 참고하시기 바랍니다.
7) 스트레스 DSR 적용 도입으로 인한 혼란을 최소화하고자 그 적용 범위를 순차적으로 확대합니다 (아래 내용 참조)
스트레스 DSR, 1금융권 주담대 신용대출에 모두 적용되나요? 2금융권은? 대출 연장은?
마지막으로 스트레스 DSR 적용 범위에 대하여 공유해 드립니다.
스트레스 DSR은 주담대 신용대출 1금융권 2금융권 그리고 대출 연장 시도 모두 적용되는걸까요?
스트레스 DSR 적용 시 부득이한 혼란을 최소화하기 위해 그 적용 범위가 아래와 같이 순차적으로 확대되어 집니다.
0) 스트레스 DSR은 기존 DSR 규제를 적용받는 대출에 한해서 적용됩니다.
1) 스트레스 DSR 적용은 가장 먼저 1금융권 주담대 상품부터 적용, 2024년 2월 26일 기준
즉, 1금융권을 통한 주담대 상품 이용 시 2024년 2월 26일 기준 스트레스 DSR이 적용되는데, 부동산 계약을 2월 26일 전까지 마친 경우에는 스트레스 DSR 적용을 받지 않습니다.
2) 스트레스 DSR 1금융권 신용대출과 2금융권 주담대 상품은 2024년 6월 적용을 계획하고 있으며 적용 일자는 미정입니다.
3) 스트레스 DSR 2금융권 신용대출 적용은 2024년 12월을 목표로 하고 있으며 최종 적용 일자는 미정입니다.
4) 기존 대출 연장의 경우 대출금에 증액이 없는 한 스트레스 DSR 적용을 2024년 말까지 유예합니다.
즉, 기존 주담대나 신용대출을 2024년에 연장할 경우 대출금을 그대로 유지하는 한 스트레스 DSR 적용을 받지 않는 것입니다.
하지만 대출 연장 시 대출금을 증액한다면 스트레스 DSR 적용을 받게되며 2025년부터는 대출 연장 시에도 스트레스 DSR 적용을 피할 수 없기에 기존 대비 대출 한도가 낮아질 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.
지금까지 2024년에 새롭게 도입되는 스트레스 DSR에 대하여 살펴보았습니다.
스트레스 DSR이 도입되면 주담대나 신용대출 한도가 스트레스 금리로 인해 줄어들기에 이에 대한 대비가 있어야 하며 스트레스 DSR을 피하거나 영향을 최소화하기 위해서는 변동금리 보다는 혼합금리를 그리고 고정금리 기간의 비율을 늘리는 것이 현명하다 하겠습니다.
2024년 1금융권 주담대부터 적용되는 스트레스 DSR, 그리고 2금융권 주담대와 신용대출로 확대 적용이
예상되어 있는 만큼, 2024년에 주담대나 대출 연장 그리고 신용대출을 계획하고 계시다면 해당 내용을
올바로 숙지하여 향후 계획을 세우는 것이 필요하다 하겠습니다.
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