스트레스 DSR 계산 뭐가 달라지나, 변동금리 혼합금리 모두 적용?
이번 포스팅에서는 스트레스 DSR 계산 방식 및 스트레스 DSR에 관한 정부 방침과 관련한 소식을 공유해 드리고자 합니다.
최근 정부가 지나친 주담보 대출을 방지하고자 기존 dsr 규제에서 한 단계 더 나아간 스트레스 dsr을 적용한다고 합니다.
스트레스 dsr 계산은 기존 dsr 계산과 어떤 방식으로 달라지는지 그리고 어떤 종류의 주담대에 적용되는지 관련 소식 자세히 살펴보겠습니다.
스트레스 DSR 계산? 뭐가 다른가요?
가장 먼저 스트레스 DSR이 무엇인지 스트레스 DSR 계산은 기존 DSR 계산과 어떻게 다른지 공유드립니다.
스트레스 DSR이란 DSR 계산 시 사용되는 대출의 금리에 가산금리를 적용하자는 것으로, 가산금리가 적용되면 매년 갚아나가야 하는 원리금의 합의 높아지고, 해당 원리금의 합이 높아진다는 것은 대출 한도가 줄어든다는 것을 의미합니다.
따라서 스트레스 DSR 계산은 기존 DSR 계산 방식과 동일하나 주담대 등의 대출 이율에 가산금리를 더하여 최종 DSR을 계산하는 것을 의미합니다.
여기서 가산금리란 매년 11월을 기준으로 한국은행에서 공시하도록 되어 있는데, 이는 과거 5년간 신규 가계대출 금리의 가중 평균을 구한 후 이 중 최고 금리를 뽑은 후 다시 11월 금리를 차감하여 최종 선정됩니다.
가산금리 = max. (5년간 신규 가계대출 금리 가중 평균) - 11월 금리
2023년 11월 현재 해당 가산금리는 1%p로 추정되고 있기에 2024년 스트레스 dsr이 도입된다면 가산금리 1%p가 적용되어 그에 따른 dsr이 계산되고 이로 인해 대출한도가 그만큼 줄어들 것으로 보입니다.
스트레스 dsr 또한 기존 dsr 계산기를 사용하면 매우 간단히 대출 한도를 계산해 볼 수 있는데, 관련 내용은 해당 포스팅의 아래 부분에 스트레스 dsr 계산기 활용법 부분을 참고하시기 바랍니다.
스트레스 DSR 적용 범위, 혼합금리 변동금리 주담대?
다음으로는 스트레스 dsr 적용 범위에 대해 공유해 드립니다.
아직 스트레스 dsr 적용 범위에 대하여는 확실히 정해진 바는 없으나 처음 스트레스 dsr 적용 고려 당시에는 변동금리 주담대만을 대상으로 하였으나 현재는 변동금리 주담대 뿐만 아니라 혼합금리 주담대도 스트레스 dsr 적용 대상에 포함하려는 움직임이 있습니다.
시중 은행의 주담대의 경우 대부분의 상품이 변동금리 또는 혼합금리를 적용하고 있기에 스트레스 dsr 적용 범위를 변동금리 적용 상품 뿐만 아리나 혼합금리 적용 주담대로 확대할 경우 주담대 상품 중 97%가 스트레스 dsr을 적용받을 것으로 예상되니 참고하시기 바랍니다.
스트레스 DSR 계산기
마지막으로 스트레스 dsr 계산기에 관해 공유해 드리고자 합니다.
기본적으로 스트레스 dsr 계산 방식과 기존 dsr 계산 방식 자체는 동일하기에 기존 dsr 계산기를 스트레스 dsr 계산기로 활용하셔도 무방하며 단지 이자 입력 시 가산금리 (2023년 1%p 예상)를 더하여 작성하시면 됩니다.
아래는 스트레스 DSR 계산기로 추천드리는 사이트로 특정 조건에 따라 스트레스 DSR 계산 및 대출 한도를 손쉽게 알아볼 수 있습니다.
다음은 해당 스트레스 dsr 계산기를 활용해 대출 한도를 추정해 본 예시로 대출한도를 스트레스 DSR 적용하지 않았을 경우와 적용하였을 경우로 구분지어 설명드리도록 하겠습니다.
0) 연소득: 5천만원
1) 기존 보유대출: 천만원, 신용대출, 대출기간 2년, 금리 연 6%
2) 위의 예제에서 연소득 5천만원이고 신용대출 천만원을 가지고 있는 대주의 dsr은 스트레스 dsr 계산기에 의해 아래와 같이 3.2%로 계산됩니다.
3) 여기에 2024년 일반 시중은행으로부터 주담보를 받는다고 가정하겠습니다 (원리금균등상환, 대출기간 20년, 대출 금리 연 4%)
해당 경우, 기존 신용대출 포함 정부 대출 규제인 DSR 40%를 피하는 대출 한도는 2억 5천만원으로 이는 스트레스 DSR을 적용하지 않았을 경우에 적용됩니다.
4) 동일한 조건으로 스트레스 DSR을 적용한다면 동일 주담대의 금리가 4%가 아닌 가산금리 1%가 합산되어 5%가 스트레스 dsr 계산 시 적용됩니다.
이는 동일 조건으로 주담보를 받음에도 대출 한도가 2억 5천만원에서 2억 3천만원으로 약 2천여만원이 줄어드는 결과를 낳게 되는 것입니다.
따라서 스트레스 dsr이 2024년부터 적용되면 동일한 조건의 주담대를 받더라도 대출한도는 더욱 낮아지는 것이며 이는 스트레스 dsr 계산기를 활용하여 직접 눈으로 확인해 볼 수 있습니다.
지금까지 스트레스 dsr이 기존 dsr과 다른 점과 스트레스 dsr 계산 방식에 대해 공유드렸습니다.
스트레스 dsr은 변동금리 주담대뿐만 아니라 혼합금리 주담대에도 적용될 움직임을 보이고 있기에
내년 주담대를 고려하고 계시다면 대출한도를 스트레스 dsr 계산기를 통해 알아보시고
그에 맞는 자금 조달 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.
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