피 같은 전세보증금 지키려면 반드시 해야 할 4가지 (전세계약 주의사항, 집주인 세금 체납)
by 아지니어 (아빠 + 엔지니어)2022. 12. 29.
피 같은 전세보증금 지키려면 반드시 해야 할 4가지 (전세계약 주의사항, 집주인 세금 체납)
안녕하세요.
이번 포스팅에서는 피 같은 전세보증금을 지키기 위해 반드시 잊지 말아야 할 5가지 사항에 대해 공유해 드리고자 합니다.
많은 분들, 특히 사회 초년생분들이 이러한 사항을 반드시 숙지하시어 피 같은 전세보증금을 날리시는 일이 발생하지 않았으면 합니다.
전세보증금, 집주인 세금 체납, 전세계약 주의사항
이번 빌라왕 사망사건을 각종 언론 매체를 통해 접하면서 20년 전이나 지금이나 유사한 일들이 반복해서 발생하고 있다는 사실이 너무나 안타까웠습니다.
특히나 대부분의 피해자 분들이 사회 초년생이거나 신혼부부들로 보이는데, 이러한 서민들을 상대로 사기 행각을 벌인다는 사실에 한동안 화를 참을 수가 없었습니다.
다시는 선한 피해자가 생기지 않았으면 하는 마음에서 이 포스팅을 써내려 가며, 사회 초년생 분들을 고려하여 최대한 쉽게 설명해 보려 하는 데 어떨는지 모르겠습니다.
1. 전세보증금 지키기 위한 첫 번째 할 일 (전세계약 주의사항 첫 번째): 전입신고와 확정일자 받기
전입신고, 확정일자
이사 당일 반드시 전입신고와 확정일자 받기를 진행하세요.
보통 이사짐을 오전에 싸고 점심이나 오후에 이사 갈 곳에 도착하신다면, 서둘러 잔금처리를 마치신 후 계약서와 함께 근처 동사무소나 주민센터를 방문하여 전입신고와 확정일자 받는 것을 동시에 마치셔야 합니다.
여기서 전입신고란 단순히 거주지 이동을 신고하는 것에 지나지 않으며, 확정일자란 임차 계약서 (부동산 전세 계약서)에 입주 날짜를 적는 것에 불과하지만 이것이 있고 없고에는 매우 큰 차이가 있다 할 수 있습니다.
즉, 전입신고를 통해 특정 인물이 이곳에 거주한다는 사실과 확정일자를 통해 해당 임차물건 (전셋집)에 대한 이해관계 (전세보증금)가 확정일자일로부터 임차인에게도 존재한다는 것을 공적으로 만들 수 있는 것입니다.
이를 주택임대차 보호법에서 사용하는 용어로 임차인이 '대항력'과 '우선변제권'을 갖는다라고 표현합니다.
다시 말해 만약 전세계약을 한 임차물건 (전셋집)에 문제가 발생 (예: 임차물건으로 집주인이 대출을 받고 상환이 불가함)하여 그 소유권이 불분명해지는 상황이 닥치게 되면, 임차물건에 대해 금전적으로 얽혀있는 모든 사람들이 응당 본인의 이익을 먼저 챙기기 위해 최선을 다하려 할 텐데, 이때 누구의 이익을 고려해 줘야 하는지에 대해 서로 따져볼 수 있는 잣대가 바로 '대항력'과 '우선변제권'이라 할 수 있습니다.
따라서 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받는 것은 그 무엇보다 중요하나 전입신고는 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력을 발생하기에 전입신고와 확정일자 만으로는 내 피 같은 전세보증금을 지킬 수 없습니다.
이러한 점을 악용해 전세보증금 사기는 보통 이사 당일에 계획되는데, 이러한 사유로 이어지는 2번째와 3번째 사항도 반드시 잊지 말고 수행하셔야 합니다.
일례로, 만약 집주인이 이사 당일날 임차물건으로 대출을 받고 대출금을 갚지 않는다면, 대출을 제공한 금융회사는 이사당일부터 임차물건에 대한 이해관계가 성립되기에 임차인보다 우선변제권이 앞서 해당 임차물건을 경매로 팔아 생긴 금액이 임차인보다 앞서 금융회사에게 돌아가는 것입니다.
만약 경매로 얻은 수익이 대출금보다 많다면 여기서 남은 수익이 임차인에게 돌아갈 수 있으나, 전세보증금 전액을 돌려받기란 힘들 것이 명약관화합니다.
참고로, 전입신고와 확정일자 부여는 온라인상에서도 가능합니다.
2. 등기부등본 확인 및 특약 작성
등기부등본 확인 및 특약
전세계약 주의사항 2번째로는 등기부등본 확인과 관련 특약 작성이라 할 수 있습니다.
위에서 설명드린 바와 같이 임차물건에 대한 여러 이해관계가 존재할 수 있는데, 이러한 사항이 빠짐없이 기록되는 것이 바로 등기부등본이라 할 수 있습니다.
여기서 위에서 언급한 여러 '이해관계'의 예로는 임차물건을 담보로 대출을 진행해 준 'A 신용회사'를 들 수 있으며, 이러한 정보는 등기부등본에 고스란히 남게 되어 있습니다 (흔히 저당권 또는 근저당권이 잡혀있다고 이야기합니다).
따라서 전세 계약을 진행하실 때 부동산 중개인에게 해당 물건의 당일 날자 등기부등본을 제공해 줄 것을 요청하시고, 등기부등본 상에 '저당권' 또는 '근저당권'이 남아있는 물건은 전세 계약을 보류하시는 것을 추천드립니다.
또한 전세 계약서 작성 시 등기부등본 상에 저당권이나 근저당권이 잡혀있는 것이 없다고 하더라도 이사 당일에 임차물건을 대상으로 대출이 발생할 수 있기에, 이를 방지하고자 반드시 전세 계약서 상에 '이사당일까지 등기부등본 내용 변경이 없을 것'이라는 특약을 작성하셔야 합니다.
그리고 이사 당일에도 부동산 중개인에게 다시 한번 요청하여 이사 당일 날자의 등기부등본을 확인하셔야 합니다.
참고로, 임차인이 확정일자를 받은 이후에는 집주인이 임차인의 동의 없이 해당 임차물건으로 대출을 받을 수 없으며 이를 어길 시에는 소송의 근거자료로 활용될 수 있어 임차인에게 유리합니다.
3.집주인 세금 체납 여부 확인
집주인 세금 체납
전세계약 주의사항 3번째로는 집주인 세금 체납 여부 확인이라 할 수 있습니다.
만약 집주인이 임차물건과 관련된 종부세등의 세금 체납 사항이 있다면 이는 등기부등본 상에 이해관계로 표현되지 않기에 별도로 확인을 해야 합니다.
즉, 임차물건이 경매로 넘어가는 상황이 발생하게 된다면, 세금납부는 그 어떤 권리보다 우선하여 경매로 발생한 수익을 국고로 환수되는데 이때 집주인 세금 체납 금액이 전세보증금부터 크다면 임차인은 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 됩니다.
따라서 전세계약 전 집주인 세금 체납 여부 확인은 필수라 할 수 있으며, 오는 2023년 4월부터는 전국 세무서에서 집주인 동의 없이 집주인 세금 체납 여부를 열람할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
그리고 관련 법이 개정되어 이제는 확정일자 이후에 발생하는 세금 체납은 임차인의 전세보증금 권리를 우선하지 못하게 되었기에 반드시 전세 계약서에 '이사당일까지 세금 체납이 발생하지 않는다'라는 특약을 별도로 작성하시는 것을 추천드립니다.
따라서 전세 계약 기간 중 집주인이 변경되고 변경된 집주인이 세금 체납이 많다 하더라도 임차인의 전세보증금 권리를 우선하지 못하기에 전세보증금은 안전히 보호될 수 있다 할 수 있을 듯합니다.
4.전세보증보험 가입
전세보증보험
전세계약 주의사항 마지막으로는 전세보증보험 가입에 관한 내용으로, 포스팅이 너무 길어지는 듯하여 다음 포스팅에 이어서 설명드리도록 하겠습니다.
지금까지, 임차인의 대항력과 우선변제권을 기반으로 소중한 전세보증금을 지키기 위한 전세계약 주의사항에 대해 설명드렸습니다.
최근 이슈가 되고 있는 전세보증금 사기 관련, 지금이라도 집주인 세금 체납을 집주인 동의 없이 열람할 수 있고 확정일자 이후 세금 환수의 우선권이 뒤로 밀리게 된 점은 매우 바람직한 방향이라는 생각이 듭니다.
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